赚惯大钱的万科 想要“赚小钱”

赚惯大钱的万科 想要“赚小钱”
2021年10月23日 08:41 市场资讯

  龙头房企万科也“追星”。在地产黄金时代,万科学习美国地产开发商帕尔迪,并在2010年成功突破千亿销售规模。而来到白银时代,万科则瞄准日本开发商大和房建,在日本大萧条时期,大和房建坚决落实缩表,并成功开辟租赁、物流等新赛道,在大萧条结束后迎来再次腾飞。

  当下的国内房地产市场,无异于寒冬之时,房企投资开工减速、土地流拍蔓延多城、楼市交易量急剧降温……房企的难与痛均溢于言表。

  万科在9月交出了今年以来最差的一张销售成绩单。在业务交流会上,万科董事会主席郁亮谈及对当下地产行业的看法,他总结道16字箴言:“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。”那么对于万科来说,阵痛过后,机会会在哪里?

  缩表应对行业寒冬

  今年9月,万科实现合同销售面积仅为228.2万平方米,同比下降22.32%,合同销售金额361.1亿元,同比下降33.79%,这是5月以来万科单月销售业绩连续第5个月下滑。

  万科的销售额增速正在变缓。从前9个月累计销售数据来看,不管是销售面积抑或是销售金额都出现小幅下降,对应分别为2946.4万平方米和4791.3亿元,同比下降9.75%和2.77%。显然,在地产行业告别黄金时代后,连“好学生”也得艰难求生。

  土地红利和金融红利不再,想要“活下去”必然要经历一翻阵痛,房企该如何应对?在郁亮看来,“回归常态”是当下阶段房地产行业的重要命题。他指出,房地产需要回归到民生行业,“三线四档”的要求出台后,房企必须要缩表,减少债务,去金融化。

  万科的净负债率已连续20年低于40%。根据半年报数据显示,截至今年上半年末,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍,净负债率为20.2%,剔除预收账款的资产负债率为69.7%,回归至“绿档”。

  但是,缩表的冲击力十足,其最直接的影响无疑是房企手握的资金变得更加珍贵,这使得房企拿地加倍谨慎。

  在6月份的股东周年大会上,万科首席执行官祝九胜曾透露,在首轮集中供地中,万科合共摘下47宗地块,可售面积717.5万平方米,共花费558.6亿元。而上半年,万科获取新项目的总地价为1126.3亿元,以此估算,首轮集中供地的投资额就占了万科上半年总投资的近半。

  而9月份多地调整供地规则后,在第二轮供地中却鲜见万科身影,即便是热度相对较高的大本营深圳,万科也缺席其中。

  如此截然不同的拿地策略,变化背后有何企业经营逻辑或原因?郁亮回应称,万科并没有停止拿地,但如今对投资的标准有着更高的要求,“只有特别好的项目才会拿”。

  寻找春天里的能力

  凛冬已经来临,御寒是首当其冲的事。而与此同时,万科也在寻找在下一个春天里能活得好、活得久的能力。

  股权之争结束后,万科积极发展物业、商业地产、物流仓储、长租公寓、冰雪度假、养老、教育等多元化业务,推进“万亿计划”。而今年,万科更是明确要加速转型。

  “我们不要再指望赚大钱、赚快钱、赚短钱了,我们只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”郁亮认为,在当下阶段,房企安全比增长更重要,能力比规模更重要,“庆幸过去几年万科都不是行业老大,否则转型成功太难了。”

  万科想要“赚小钱”的决心显而易见。一个重要的信号是,今年6月万科再次对非开发业务跟投机制进行修订,鼓励业务核心团队真金白银投入;同月,万科进行了一次大规模的组织架构调整,为了实现商业业务突破,首席运营官王海武转任印力集团总裁。

  目前来看,在万科转型业务中,物业和物流无疑占据着C位,在业务交流会上,万物云CEO朱保全和物流事业部CEO张旭分别作了较大篇幅的分享。“我觉得,万科也不再需要去找更多新的赛道,扎扎实实地把现在的几个业务做好的话,我觉得我们转型发展也就算成功了。”郁亮说道。

  财报资料显示,在万科的多元化业务中,今年上半年,物业业务贡献着最高营收103.8亿元,而物流仓储业务增速则为64%,数之最快。

  根据朱保全的介绍,在全国100余个城市288条街道内,万科物业住宅市占率达到25%以上,预计到2021年底,可达到300条高浓度街道。未来3年,万科物业、万物梁行和万物云城将共同完成“百城千街”目标,增速分别为30%以内、30%-60%和大于60%。

  物流仓储方面,张旭透露,截至9月底,万纬物流已在46个城市累计管理150个仓储项目,仓储规模超过1100万,服务企业多达1000余家。“目前大部分收入和利润都来自仓储,说实话,快递、电商这些行业的能力比我们强,我们就把仓库租给他们。而在一些新的行业里,我们则开始提供仓库里面的运营等服务。张旭表示。”

  但万科多元化转型也并非没有阻力。2018年,万科就曾因为新业务战线拉得过长,因此提出“收敛聚焦,巩固提升基本盘”;此外,针对养老业务,郁亮坦承,“还在继续探索,因为还没找到可持续的发展模式。”

  在8月的中期业绩会上,祝九胜就曾提到,影响万科中期利润的因素之一与转型业务有关,新业务仍有很多需要检讨的地方。“对于过程中所需要的时间,碰到的难度,需建立的能力,当时是严重估计不足,或者是严重低估,当年起步的时候乐观了。”(徐苑蕾)

责任编辑:王翔

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